De plus en plus de copropriétés à Marseille, Aix-en-Provence, Toulon et Nice s'équipent de systèmes de vidéosurveillance pour sécuriser les parties communes. Mais contrairement à une entreprise privée, la mise en place de caméras dans un immeuble collectif obéit à des règles spécifiques qu'il est essentiel de connaître.
Le cadre juridique en copropriété
La vidéosurveillance des parties communes d'une copropriété est encadrée par plusieurs textes :
- Le RGPD : les images sont des données personnelles
- Le Code de la sécurité intérieure (articles L.251-1 et suivants) : si les parties communes sont accessibles au public (hall d'entrée ouvert), une autorisation préfectorale est nécessaire
- La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété : toute installation doit être votée en assemblée générale
Les étapes obligatoires
1. Vote en assemblée générale
L'installation de caméras dans les parties communes doit être votée à la majorité absolue de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non). Le syndic doit inclure la question à l'ordre du jour avec un descriptif précis : nombre de caméras, zones filmées, coût, prestataire retenu.
2. Définition des zones filmées
Les caméras peuvent filmer les parties communes : halls d'entrée, parkings souterrains, locaux poubelles, couloirs d'accès aux caves. Elles ne doivent en aucun cas filmer l'intérieur des logements, les portes palières, les boîtes aux lettres individuelles ou les balcons privatifs.
3. Autorisation préfectorale (si nécessaire)
Si le hall d'entrée est accessible au public (pas de digicode ni d'interphone), il est considéré comme un lieu ouvert au public. Dans ce cas, une autorisation préfectorale est obligatoire. Elle se demande auprès de la préfecture des Bouches-du-Rhône (13), du Var (83), des Alpes-Maritimes (06) ou du Vaucluse (84) selon la localisation de la copropriété.
4. Information des résidents et visiteurs
Des panneaux d'affichage conformes doivent être installés à chaque entrée de la zone filmée. Ils doivent mentionner : le pictogramme de caméra, l'identité du responsable du traitement (le syndic ou le syndicat des copropriétaires), la finalité (sécurité des biens et des personnes) et les coordonnées pour exercer ses droits d'accès.
5. Durée de conservation et accès aux images
Comme pour les entreprises, la CNIL recommande une conservation maximale de 30 jours. L'accès aux images doit être strictement limité : en général le syndic et éventuellement le gardien. Un copropriétaire peut demander à visionner les images le concernant directement (droit d'accès RGPD), mais pas celles filmant d'autres résidents.
Solutions adaptées à la copropriété
ACME propose des systèmes de vidéosurveillance Dahua spécifiquement conçus pour les copropriétés en région PACA :
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- NVR compact avec stockage 30 jours et accès sécurisé pour le syndic
- Vidéo-interphonie IP intégrée au système de vidéosurveillance
- Accès distant DMSS pour le syndic et le gardien uniquement
Financement et répartition des charges
Le coût de l'installation est réparti entre les copropriétaires selon les tantièmes de charges générales (sauf décision contraire de l'AG). Le budget type pour une copropriété de taille moyenne (4 à 8 caméras) à Marseille se situe entre 3 000 € et 6 000 € HT, incluant le matériel, l'installation et la première année de maintenance.
La maintenance annuelle (200–400 € HT) est ensuite intégrée au budget de charges courantes de la copropriété.
Pourquoi faire appel à ACME
ACME accompagne les syndics et conseils syndicaux de la région PACA dans toutes les étapes :
- Audit gratuit et devis détaillé pour l'AG
- Conseil sur la conformité juridique (zones autorisées, affichage, autorisation préfectorale)
- Installation professionnelle avec câblage soigné
- Formation du gardien ou du syndic à l'utilisation du système
- Contrat de maintenance annuel